백자의 블로그

1) 현재 여당에서 추진하는 취득세 완화는 앞으로 진행되지 않을것임

2) 현재 취득세는 과열지구일경우 중과세가 적용이 되지만, 강남과 주요 지역 몇곳을 제외하고는 비규제 지역이므로 3주택 취득부터 과세가 됨

3) 이미 서울에 2채를 세팅한 사람들은 다음번 주택 취득시 취득세 중과를 맞게됨

4) 공시지가1억미만의 주택들은 취득세 중과에 들어가지 않으므로 해당 수요들이 움직일때 같이 움직일 가능성이 있음.

5) 하지만, 이건 대세 상승장이라고 판단되었을떄 움직을 가능성이 있으므로 당장은 오르지 않을거같음

예상은 이번년 말이나 내년 초에 대세상승장에서 힘을 받을것으로 보임

각자 안전벨트 꽉 매시길 ㅎㅎ  

현재 임차인이 있는경우와 없는경우 두가지로 나누어서 필요서류가 필요할 수 있다.

각 구의 임대주택관련 과에 꼭 문의해봐야한다.

대상 : '아파트'대상의 장기임대주택등록(8년)으로 등록된 물건중에 임대개시일 기준 4년이 지난물건

**여기서 임대개시일은 MAX(실제임대개시일, 임대사업물건지등록일) 로 계산해야하므로 꼭 주의

1. 현재 임차인이 있는경우

- 전입세대 열람 첨부

2. 현재 임차인이 없는경우 

- 공실기간중 전기,가스요금,수도요금 첨부

3. 렌트홈에 위의 서류 첨부후 제출

세금관련

1) 양도세

- 기존 거주주택 비과세는 말소전 매도하지 않았다면 5년내에 거주주택 매도시 비과세로 처리

- 5년 이후에는 기존 거주주택은 비과세가 없어지므로 일반과세로 매도후 말소한 주택에 대해서는 전체 비과세 혜택가능

2) 종합부동산세

- 말소이후년 부터 종합부동산세 합산진행

다시 등록임대주택에 대한 혜택을 활성화 한다고 하는데, 계속 배신당한 임대사업자들이 과연 정부의 유인책에 넘어갈지 미지수이다.(법을 부침개 뒤집듯 뒤집으면 어떻하냐 ㅜㅜ)

신뢰성있는 정책운용이 앞으로 되길 바래본다.(다시는 임대사업자 안한다.)

추출기준 : 24.01.15 

추출대상 : 산본동,금정동 300세대 이상 아파트

상위 단가대:

• 산본중앙하이츠: 최고 평균 단가 3,398만 원을 기록.
• 산본리버빌: 3,340만 원의 평균 단가로 상위권 유지.

상세 데이터:

• 평균 단가 편차: 최고와 최저 평균 단가 사이에 약 2,329만 원의 큰 차이가 있음.
• 분포: 상위 단가 아파트는 한정적, 중위 및 하위 단가 아파트는 더 넓게 분포.
• 데이터 변동성: 상위 단가 아파트의 변동성이 상대적으로 높으며, 하위 단가 아파트는 안정적인 변동성을 보임.

상위 매물

• 아파트명: 가야주공5단지1차
• 타입 : 72
• 평형별세대수: 238세대
• 매매최저가격: 35,000만 원
• 고점대비 매매최저가격: 70%

중위 매물

• 아파트명: 금강주공9단지1차
• 타입 : 108
• 평형별세대수: 356세대
• 매매최저가격: 22,000만 원
• 고점대비 매매최저가격: 64.71%

하위 매물

• 아파트명: 퇴계주공3단지2차
• 타입 : 153
• 평형별세대수: 505세대
• 매매최저가격: 22,500만 원
• 고점대비 매매최저가격: 56.25%

추가적으로 분석된 매물

• 아파트명: 주공1단지
• 타입: 164
• 평형별세대수: 542세대
• 매매최저가격: 25,000만 원
• 고점대비 매매최저가격: 56.56%

 가끔 이런질문을 받곤한다. 

 지금 무주택자인데, 집을 사려고하는데 어디가 좋을까요?

 여기에는 2가지 의미가 내포되어있다.

 1) 내가 가용한 자산에서 최대한 많이 오를곳이 궁금해요

 2) 신축이면 좋겠고, 학군이 좋으면 좋겠고, 출퇴근이 편하면 좋겠고, 공원이있으면좋겠고...

결론부터 얘기하면 '그런곳 없는데요' 라고 말하고 대화를 끊는다.

 1) 은 순전히 '투자'적인 관점이다 , 그러나 2)의 경우에는 '사용성'에 관한 관점이다. 이 둘을 모두 가져가면서 그리고 투자수익율이 최대인곳을 찾을 수 있으면 알려달라고 하고 싶은 심정이다.

 Trade-Off 관계이다. 양립할 수 없기에 한쪽은 포기해야 한다는 뜻이기도 하다.

 실거주에서 1) 번을 선택하든 2)번을 중요하게 선택하든 부동산이 주는 '거주'라는 개념을 봤을때 너무 1)에 치우치지 말아야한다. 

 특히 무주택자에게 실거주를 생각하고 투자는 그다음이다. 2)번을 포기하면서 까지 1)번을 선택했는데 가격이 내려가면 어떤 생각이 들까? 

 ' 아 투자 실패했다, 빨리 팔고 더 좋은곳을 사야겠다... '

그러나 정반대로 2)번의 경우는, 

 ' 음 그래도 내가 살면 되고 지금 만족하니까, 10년 살다보면 본전은 되겠지?'

 어떤 마음으로 실거주를 마련하고 싶은가? 

20221107 매물 분석

• 전국적으로 매매와 전세가 약세인 가운데 급지별로 역전 및 왜곡 현상이 일어나고 있습니다.
• 노란색 음영의 지역 및 아파트의 경우 기존 급지보다 하락한 가격의 초약세 장으로 조정받고 있는 상태입니다. 이는 두가지로 해석될 수 있습니다. 
  
  • 1) 기존 급지가 바뀌는경우
  • 2) 선 하락으로 인해 다른 급지보다 저평가된 경우
• 두가지 경우가 있지만 1)의 경우는 정말 서서히 일어나게 되며, 상대적인 급지(입지)는 몇년에 걸쳐서 인구이동 및 산업 변화에 따라 일어나므로 2)의 확률을 더 보는것이 타당합니다.
  • 저평가된 지역 : 부산 , 청주, 포항
• 파란색 음영 지역 및 아파트의 경우 기존급지보다 상승한 가격으로 아직까지 하락률이 크지 않은 지역입니다. 급지의 역전이 일어나지 않는다는 가정하에서는 고평가 되어있다고 분석하는 것이 타당합니다.
  • 고평가된 지역 : 분당, 진주, 목포
• 포항자이의 경우 역전세 가격으로 지금 세팅시 플러스피도 가능한 구간이나, 전세물량이 20건이상으로 실질 투자시 유의해야 합니다.
• 청주 두산위브지웰시티2차의 경우 또한 전세 매물대의 금액차이가 크므로 보수적으로 MIN_전세 금액 기준으로 산정한 1.5억 정도로 보는게 안전합니다.
• 전국적으로 하락세인 지금 기존 고가 대비 하락율 보다는 급지별 비교를 통해 저평가를 눈여겨보고 고평가를 주의하면서 투자물건을 가려내는 것이 중요한 시장입니다.

범례

순위 : 기존 급지별 순위를 나타냄(ex-서울 -> 과천 -> 부산 순으로 급지가 분류됨)

지역 : 대표적인 지역거점들 위주로 선정함

아파트 : 대표 아파트를 선정하였으나 대장이 바뀌면 변동이 있을수 있음

MIN_매매  : 매물상 5층이상 기준으로 가장저렴한 매매

MAX_매매 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 매매

MIN_전세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 전세 

MAX_전세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 전세 

MIN_월세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 월세

MAX_월세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 월세 

** 월세 : 전세전환율 4.5%로 역산한 전세로 계산함

매전GAP : MIN_매매와 MAX_전세의 GAP -> 가장 싼 매물을 매매하고 가장 높게 전세를 세팅하는 긍정 시나리오GAP

매월GAP : MIN_매매와 MAX_월세의 GAP -> 환산이므로 전세대비 시세가 비싼지 싼지를 가늠해 볼수 있음

서울 구역별 버킷리스트

0번지역 -3개

 - 종로 :  

 - 중구 :  

 - 용산 :  

1번지역 - 4개 

 - 도봉 : 

 - 강북 : 

 - 성북 : 

 - 노원 : 

2번지역 - 4개

 - 동대문 

 - 중랑 : 

 - 성동 : 

 - 광진 : 

3번지역 - 2개

 - 강동 : 

 - 송파 : 문정시영-11평/3.2

4번지역 - 2개

 - 서초 : 

 - 강남 : 

5번지역 - 3개

 - 동작 : 청호- 24평 / 4.4

 - 관악 : 신림현대아파트-14평/2.5

 - 금천 : 무지개2동 -17평/3

6번지역  - 4개

 - 강서 : 가양9단지, 가양6단지 - 14평/2.9

 - 양천 : 신월시영 -18평/2.2

 - 영등포 : 문래동한신아파트 -17평 / 2.9

 - 구로 : 구로주공2차 -14평 / 2.3

7번지역 - 3개

 - 은평 : 불광라이프미성그린타운 - 27평 / 4억

 - 마포 : 신공덕1차 - 24평/4.7억 - 완료

 - 서대문 : 홍은벽산 - 23평/3.5억