백자의 블로그

20221107 매물 분석

• 전국적으로 매매와 전세가 약세인 가운데 급지별로 역전 및 왜곡 현상이 일어나고 있습니다.
• 노란색 음영의 지역 및 아파트의 경우 기존 급지보다 하락한 가격의 초약세 장으로 조정받고 있는 상태입니다. 이는 두가지로 해석될 수 있습니다. 
  
  • 1) 기존 급지가 바뀌는경우
  • 2) 선 하락으로 인해 다른 급지보다 저평가된 경우
• 두가지 경우가 있지만 1)의 경우는 정말 서서히 일어나게 되며, 상대적인 급지(입지)는 몇년에 걸쳐서 인구이동 및 산업 변화에 따라 일어나므로 2)의 확률을 더 보는것이 타당합니다.
  • 저평가된 지역 : 부산 , 청주, 포항
• 파란색 음영 지역 및 아파트의 경우 기존급지보다 상승한 가격으로 아직까지 하락률이 크지 않은 지역입니다. 급지의 역전이 일어나지 않는다는 가정하에서는 고평가 되어있다고 분석하는 것이 타당합니다.
  • 고평가된 지역 : 분당, 진주, 목포
• 포항자이의 경우 역전세 가격으로 지금 세팅시 플러스피도 가능한 구간이나, 전세물량이 20건이상으로 실질 투자시 유의해야 합니다.
• 청주 두산위브지웰시티2차의 경우 또한 전세 매물대의 금액차이가 크므로 보수적으로 MIN_전세 금액 기준으로 산정한 1.5억 정도로 보는게 안전합니다.
• 전국적으로 하락세인 지금 기존 고가 대비 하락율 보다는 급지별 비교를 통해 저평가를 눈여겨보고 고평가를 주의하면서 투자물건을 가려내는 것이 중요한 시장입니다.

범례

순위 : 기존 급지별 순위를 나타냄(ex-서울 -> 과천 -> 부산 순으로 급지가 분류됨)

지역 : 대표적인 지역거점들 위주로 선정함

아파트 : 대표 아파트를 선정하였으나 대장이 바뀌면 변동이 있을수 있음

MIN_매매  : 매물상 5층이상 기준으로 가장저렴한 매매

MAX_매매 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 매매

MIN_전세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 전세 

MAX_전세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 전세 

MIN_월세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 월세

MAX_월세 : 매물상 5층이상 기준으로 가장비싼 월세 

** 월세 : 전세전환율 4.5%로 역산한 전세로 계산함

매전GAP : MIN_매매와 MAX_전세의 GAP -> 가장 싼 매물을 매매하고 가장 높게 전세를 세팅하는 긍정 시나리오GAP

매월GAP : MIN_매매와 MAX_월세의 GAP -> 환산이므로 전세대비 시세가 비싼지 싼지를 가늠해 볼수 있음